Assignation en justice loyer impayé : procédure et recours

1. Qu’est-ce qu’une assignation en justice loyer impayé ?

L’assignation est l’acte d’huissier par lequel le bailleur (propriétaire) cite son locataire devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir le paiement des loyers impayés, des charges et, le plus souvent, la résiliation du bail. C’est le point de départ de la procédure contentieuse.

L’assignation doit exposer précisément le montant des impayés, le décompte, la clause résolutoire invoquée, et les demandes du bailleur. Un défaut de clarté peut entraîner un renvoi ou une irrecevabilité.

L’assignation en justice pour loyer impayé est régie par les articles 54 et suivants du code de procédure civile, ainsi que par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi ALUR). En 2026, la jurisprudence rappelle que le bailleur doit prouver l’existence de l’impayé au jour de l’assignation : un simple relevé de compte locatif certifié par un expert-comptable ou un état des sommes dues établi par l’avocat est désormais accepté (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n°25-10.034).

2. Conditions préalables à l’assignation

Avant de délivrer une assignation, le bailleur doit respecter certaines formalités, faute de quoi l’action peut être déclarée irrecevable. Voici les principales conditions en 2026 :

2.1 Le commandement de payer préalable

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose un commandement de payer signifié par huissier au locataire, avec un délai de deux mois pour régler les sommes dues. Ce commandement doit mentionner la clause résolutoire (si elle figure au bail) et les risques d’expulsion.

Le commandement de payer est une formalité substantielle. S’il est irrégulier (ex : montant erroné, absence de décompte), l’assignation ultérieure sera nulle. Faites-le vérifier par un avocat.

2.2 Le délai de deux mois

Le bailleur ne peut délivrer l’assignation qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Ce délai permet au locataire de s’acquitter des impayés ou de solliciter des délais amiables. En cas de paiement intégral dans ce délai, l’assignation devient sans objet.

3. Rédaction et contenu de l’assignation

L’assignation en justice loyer impayé doit respecter un formalisme strict. Elle est rédigée par un avocat (obligatoire devant le tribunal judiciaire depuis 2025) ou par l’huissier instrumentaire. Voici les mentions obligatoires :

• Identité complète des parties (bailleur, locataire, éventuellement caution).
• Exposé des faits : contrat de bail, montant du loyer, date du commandement, décompte des sommes dues.
• Fondement juridique : clause résolutoire, article 24 de la loi de 1989, articles 1103 et 1217 du code civil.
• Demandes : paiement des arriérés, résiliation du bail, expulsion, indemnité d’occupation.
• Liste des pièces jointes (bail, commandement, décompte, etc.).

L’assignation doit être précise, car le juge ne peut pas statuer au-delà des demandes (principe dispositif). N’oubliez pas de demander les intérêts légaux et la capitalisation.

4. Délivrance de l’assignation et délais

L’assignation est signifiée par huissier (commissaire de justice) au locataire. Elle doit l’être au moins 15 jours avant l’audience (article 753 du CPC). En pratique, le délai est souvent de 1 à 2 mois selon le rôle du tribunal.

4.1 Tribunal compétent

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent. Depuis 2026, le tribunal de proximité peut être saisi pour les loyers inférieurs à 5 000 € par mois, mais l’assignation reste identique.

4.2 Frais d’assignation

Les frais d’huissier, de greffe et d’avocat sont à la charge du bailleur dans un premier temps, mais peuvent être réclamés au locataire dans le cadre des dépens. Comptez environ 250 à 400 € pour l’assignation (hors honoraires d’avocat).

N’oubliez pas de conserver l’original de l’assignation et le récépissé de signification. En cas de refus de réception, l’huissier dresse un procès-verbal de remise à étude.

5. Procédure devant le tribunal (2026)

À l’audience, le juge des contentieux de la protection examine l’affaire. En 2026, la procédure est largement dématérialisée : les conclusions et pièces sont transmises par voie électronique (RPVA).

5.1 Déroulement de l’audience

Le juge vérifie la régularité de l’assignation et du commandement de payer. Il entend les parties ou leurs avocats. Si le locataire est absent, le juge peut statuer par défaut.

5.2 Décision et clause résolutoire

Si la clause résolutoire est acquise (délai de 2 mois après commandement), le juge constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement (jusqu’à 3 ans) au locataire, conformément à l’article 24 de la loi de 1989.

6. Recours du locataire : délais de grâce et suspension

Le locataire assigné peut contester l’assignation en justice loyer impayé en invoquant :

• Un commandement de payer irrégulier (ex : absence de décompte).
• Un paiement partiel dans les délais.
• Des difficultés financières justifiant des délais de grâce (article 1343-5 du code civil).
• Un logement indécent (insalubrité) qui justifierait une suspension des loyers.

En tant que bailleur, si le logement est indécent, vous risquez non seulement le rejet de votre demande, mais aussi une condamnation à des dommages-intérêts. Faites réaliser un diagnostic technique avant d’assigner.

7. Issue du jugement : expulsion et exécution

Si le juge fait droit à la demande du bailleur, il prononce la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement des arriérés et ordonne l’expulsion. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après signification du jugement et délivrance d’un commandement de quitter les lieux (délai de 2 mois en hiver, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars).

7.1 Voies d’exécution

Si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice pour procéder à l’expulsion avec le concours de la force publique (préfecture). En 2026, les délais d’intervention sont allongés (environ 4 à 6 mois).

L’expulsion est une procédure longue et coûteuse. Mieux vaut tenter une solution amiable ou un protocole d’accord avant d’aller jusqu’à la force publique.

8. Conseils pratiques et rôle de l’avocat

L’assignation en justice loyer impayé est un acte technique. Un avocat spécialisé vous aide à :

• Vérifier la validité du commandement de payer et de la clause résolutoire.
• Rédiger une assignation exhaustive et conforme aux dernières réformes.
• Négocier un échéancier avec le locataire avant l’audience.
• Assurer votre représentation à l’audience (obligatoire depuis 2025).
• Suivre les voies d’exécution (saisie, expulsion).