Condamnation du syndic sous astreinte à notifier le PV d'AG : recours

1. Pourquoi le syndic doit-il notifier le PV d'AG ?

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de notifier le procès-verbal de chaque assemblée générale à l'ensemble des copropriétaires dans un délai de un mois à compter de la tenue de l'AG. Cette obligation est essentielle : sans PV notifié, les copropriétaires ne peuvent pas exercer leur droit de contester les résolutions (article 42 de la loi) ni connaître les décisions adoptées.

Maître Delphine Rivière, avocat en droit immobilier : « La notification du PV d'AG n'est pas une simple formalité. C'est un acte qui déclenche les délais de recours. Un syndic qui ne notifie pas prive les copropriétaires de leur droit fondamental d'agir en justice. La condamnation sous astreinte est alors la sanction logique de ce manquement. »

Le défaut de notification peut également entraîner la nullité des résolutions si le copropriétaire n'a pas pu les contester dans les délais. Toutefois, la voie la plus efficace pour contraindre le syndic reste la condamnation sous astreinte, car elle agit de manière préventive et coercitive.

2. Les conditions de la condamnation sous astreinte

Pour obtenir une condamnation du syndic sous astreinte à notifier le PV d'AG, trois conditions doivent être réunies :

2.1. Un manquement caractérisé à l'obligation légale

Le syndic doit avoir manqué à son devoir de notification dans le délai d'un mois. Un simple retard de quelques jours peut justifier l'astreinte si le copropriétaire justifie d'un préjudice (ex : vente immobilière bloquée).

2.2. Une mise en demeure préalable

Avant toute action en justice, il est impératif d'adresser une mise en demeure au syndic par LRAR, en lui impartissant un délai (généralement 8 à 15 jours) pour notifier le PV. Cette formalité est exigée par les tribunaux pour démontrer la mauvaise volonté du syndic.

2.3. Un préjudice ou un risque de préjudice

Le copropriétaire doit démontrer que l'absence de notification lui cause un tort. Par exemple, l'impossibilité de contester une résolution ou de vendre son lot. La jurisprudence 2026 admet également le préjudice moral lié à l'inertie du syndic.

Extrait d'un jugement du Tribunal judiciaire de Paris, 12 mars 2026 : « Attendu que le syndic, malgré une mise en demeure du 5 janvier 2026, n'a pas notifié le PV d'AG du 10 décembre 2025 ; que ce comportement paralyse les droits du copropriétaire ; il convient de condamner le syndic à notifier le PV sous astreinte de 80 € par jour de retard passé un délai de 10 jours. »

3. Procédure : de la mise en demeure à l'astreinte

La procédure pour obtenir la condamnation du syndic sous astreinte à notifier le PV d'AG suit un parcours judiciaire balisé. Voici les étapes clés :

3.1. Phase amiable : mise en demeure

Envoyez une LRAR au syndic avec copie au conseil syndical. Mentionnez l'article 18 de la loi de 1965 et fixez un délai raisonnable (8 jours). Si le syndic obtempère, la procédure s'arrête. Sinon, passez à l'étape judiciaire.

3.2. Saisine du tribunal judiciaire

Vous pouvez saisir le président du TJ en référé (procédure d'urgence) sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile. L'avantage du référé : une décision rapide (souvent en 3 à 6 semaines). L'assignation doit exposer le manquement, la mise en demeure infructueuse et la demande d'astreinte.

3.3. Audience et décision

Le juge fixe le montant de l'astreinte (par jour, semaine ou mois) et le délai à compter de la signification du jugement. Il peut également ordonner une astreinte provisoire ou définitive.

4. Montant de l'astreinte et liquidation

Le montant de l'astreinte est fixé souverainement par le juge en fonction de la gravité du manquement et de la situation du syndic. En 2026, les tribunaux prononcent généralement des astreintes comprises entre 30 € et 150 € par jour de retard. Pour les syndics professionnels récidivistes, le montant peut atteindre 200 € par jour.

4.1. Astreinte provisoire ou définitive

L'astreinte provisoire (période d'essai) est souvent ordonnée pour une durée de 1 à 3 mois. Si le syndic ne notifie toujours pas, l'astreinte devient définitive et le copropriétaire peut demander la liquidation (recouvrement des sommes dues).

4.2. Procédure de liquidation

Si le syndic ne notifie pas dans le délai imparti, vous devez saisir le juge de l'exécution (JEX) pour faire liquider l'astreinte. Celui-ci calcule le nombre de jours de retard et condamne le syndic à payer la somme. Cette décision est exécutoire par saisie.

Maître Julien Mercier, avocat à Lyon : « La liquidation d'astreinte est une arme redoutable. J'ai obtenu en 2026 une condamnation de 12 400 € pour un syndic qui avait tardé 62 jours à notifier un PV. Le coût de l'astreinte a finalement dépassé le montant des honoraires annuels du syndic. »

5. Jurisprudence 2026 : exemples et enseignements

L'année 2026 a vu une accélération des décisions favorables aux copropriétaires. Voici trois décisions marquantes :

5.1. TJ Paris, 8 février 2026

Condamnation d'un syndic à notifier le PV sous astreinte de 100 €/jour, avec obligation de transmettre par email et courrier. Le juge a considéré que le syndic avait délibérément ignoré 4 mises en demeure.

5.2. TJ Bordeaux, 22 avril 2026

Astreinte de 50 €/jour pour un syndic qui avait « oublié » de notifier le PV d'une AG extraordinaire. Le tribunal a souligné que le copropriétaire avait perdu la possibilité de contester une résolution importante.

5.3. TJ Lille, 3 juin 2026

Décision innovante : astreinte de 200 €/jour avec une clause de « doublement » si le syndic ne justifie pas de la notification dans les 15 jours. Cette décision vise à dissuader les syndics de jouer la montre.

6. Recours en cas de refus persistant du syndic

Si le syndic persiste à ne pas notifier le PV d'AG malgré une décision de justice, plusieurs voies s'offrent à vous :

6.1. Saisine du juge de l'exécution

Pour obtenir la liquidation de l'astreinte et le paiement des sommes dues. Le JEX peut également ordonner une astreinte majorée.

6.2. Action en responsabilité civile

Vous pouvez engager la responsabilité du syndic pour faute et demander des dommages et intérêts (préjudice moral, financier). Cette action est cumulative avec l'astreinte.

6.3. Remplacement du syndic

En cas de carence grave, l'assemblée générale peut révoquer le syndic (à la majorité simple). Vous pouvez également saisir le tribunal pour faire désigner un administrateur provisoire.

Rappel de l'avocat : « Ne laissez pas un syndic vous priver de vos droits. La condamnation sous astreinte est un outil puissant, mais son efficacité dépend de votre réactivité. Dès le premier mois de retard, agissez. »

7. Textes applicables et fondements légaux

8. Questions fréquentes (FAQ)